Hoezo afgeschreven?

(mei 2013)

Over afschrijven van vastgoed gaan veel verhalen. Soms bedoelt men met ‘ik heb de boel afgeschreven’ dat het vastgoed niets of weinig meer waard is. Niks aan de hand als je er geen geld meer in hebt zitten. Soms bedoelt men met enige trots dat alle leningen op het vastgoed zijn afgelost. Fijn als het niettemin nog wat waard is! Soms bedoelt men dat het vastgoed uit de open portemonnee is betaald. Maar is dat dan een goede reden om de zaak als ‘afgeschreven’ te behandelen?

P1000968In deze blog pak ik 3 van dit soort besluitvormingsvraagstukken beet. Om erachter te komen wat afschrijven eigenlijk ís. Dan stuiten we op economische begrippen als gewone bedrijfsvoering en balans, waarde en schuld, actuele baat en toekomstige winst of risico. Middelbare school sommen die we een tijdje uit het oog hebben verloren. Maar kennis die nog láng niet is afgeschreven.

Een corporatiebeslissing
We bedenken een corporatiecomplex, bestaande uit 350 woningen van meer dan 50 jaar oud en een gemiddelde maandhuur van €400. Op dit complex drukt niet meer de last van vreemd vermogen. Sloop je het complex, dan heb je een waarde in handen – de grond. In je gewone bedrijfsvoering mis je wel elke maand €140.000 aan huurinkomsten. De keuze toen en nu is: kan je die druk op je bedrijfsvoering wel hebben, en hoe snel kan je die veronderstelde grondwaarde door verkoop of ontwikkeling te gelde maken?
We kunnen die 350 gestapelde huurwoningen vervangen door 200 moderne, grondgebonden huurwoningen. Ook die brengen elke maand €140.000 aan huur in het laatje, maar die wordt grotendeels weggepoetst door rente+aflossing. In de balans is immers een vreemd vermogen van pakweg €30 mln. genoteerd. De huurders hebben een moderne huurwoning, er is een verder reikend toekomstperspectief, maar wat er in de balans en bedrijfsvoering gebeurt gaat over écht geld.
In de huidige markt kunnen we die 350 gestapelde huurwoningen misschien ook vervangen door 200 moderne goedkope koopwoningen. Dan speel je voor je balans met een beetje geluk nét quitte, geen extra vreem vermogen dus. Maar in je bedrijfsvoering mis je elke maand die smakelijke €140.000. Dat doet dus ook wel pijn.
In de goede oude tijd zou tegenover dat gemis aan huurpenningen (maar dus ook: gemis aan huurwoningen) wellicht een in de balans te boeken winst hebben gestaan van €3 tot €5 mln. Zeg maar: twee tot drie keer de jaarhuur. Toch minder dan je zou willen als je naar de elk jaar doortikkende buts in de bedrijfsvoering kijkt.

(In 2013 koos een Friese corporatie bij een financieel afgeschreven complex grondgebonden woning voor renovatie – in overleg met de bewoners: uitbouw beneden, dakkapel op zolder, topisolatie. Citaat van de corporatie-directeur: “Minder investeringen, lagere huur, lagere vaste lasten, samen met de bewoners: kan het duurzamer?”)

Een beslissing over maatschappelijk vastgoed
Gemiddeld genomen zal een basisschool over 50 jaar netjes zijn afbetaald en afgeschreven – tenzij men de boekwaarde vol heeft geboekt met lasten die  behoren te worden genomen in de gewone bedrijfsvoering . De vraag na afschrijving is: dús ik bouw een nieuwe?!
Die vraag beantwoord ik eerst met een parallel. Mijn eigen huis heb ik zeker in 40 jaar afgelost, zo ouderwets ben ik wel. Sloop ik en bouw ik dan een nieuw huis!? De onderhoudslasten en energielasten van een nieuw huis zijn vast lager, maar ik doe het niet. Ik ben blij dat ik gewoon een huis heb én van die lening af ben. Bovendien weet ik dat mijn huidige woning een echte waarde vertegenwoordigt. Al administreer ik niet als een bedrijf, op mijn denkbeeldige balans staat toch een leuke som.
Bij maatschappelijk vastgoed ging het vaak ánders. Heel vaak zijn redeneringen opgebouwd waaruit zou blijken dat een nieuwe school goedkoper is. “Nieuwe scholen zijn beter toegesneden op de nieuwe vragen in het onderwijs. Ook zal een nieuwe school goedkoper in exploitatie zijn. Als we de oude school (theater, gemeentehuis enz.) handhaven, dan moeten we investeren in verbetering en dan zitten we nóg met veel hogere jaarlijkse exploitatielasten.”
Het enige wat in deze redenering ontbreekt is de balans en de financieringslast, waar we toch echt de kosten voor dat nieuwe maatschappelijk vastgoed moeten tegenkomen. Er wordt gesloopt en nieuw gebouwd, de financieringslast blijft gelijk, en dan zeggen we dat het voor de begroting neutraal is. Zeg niet dat het nooit zo is gegaan in de gemeenteraad; het antwoord moet helaas luiden dat het vaak wél zo is gegaan. Waarde, schuld en financiering zijn dan even té moeilijke begrippen – en de jaarbegroting kan het hebben.
De architect Mevrouw Meijer/Wilma Kempinga heeft het speels aldus gesteld: “Lange tijd werden boekhoudkundig afgeschreven scholen afgestoten en vervangen door nieuwbouw. Het pleidooi om oude scholen te herbestemmen tot scholen voor de toekomst heeft de wind mee dankzij de crisis en de herwaardering van de wederopbouwarchitectuur.”
Heerlijk, dat ironische ‘scholen herbestemmen tot scholen’! Ook zonder crisis: volledig en goed redeneren is echt nodig. Die scholen die we eerder sloopten vertegenwoordigden – net als mijn huis – nog een reële marktwaarde en gebruikswaarde.

(Anno 2013/2014 komt er spanning in het zorgvastgoed. Citaat van een instellingsdirecteur: “Vroeger was ik blij met nieuwbouw, nu ben ik vooral blij met wat ik vroeger ouwe meuk noemde.” Aan een gebouw uit 1975 kan je bij lage startlasten nog aardig wat vertimmeren om het geschikt te maken voor specialistische zorg – of juist voor beknopte appartementen voor zelfstandig wonen-met-ambulante-zorg-op-maat)

Een beslissing over kantoren en grote winkeldozen
En kantoren en winkeldozen dan?! Moeten we die nu wel of niet slopen – en vaak zelfs niet eens vervangen?!
De echte ironie wil dat aardig wat complexen daadwerkelijk in financiële zin zullen zijn afgeschreven. Helemaal als ze langdurig bij één eigenaar/financier zijn gebleven. Maar vaker is er iets anders mee gebeurd: door een toekomstwaarde te veronderstellen was dit soort vastgoed een prima vehikel om na afschrijving en bij voortgaand gebruik steeds opnieuw te financieren. Vergelijk het – als hierboven – met een woning. Banken zijn er niet slechter op geworden. In het financieringscircus is de veronderstelde toekomstige waarde (=lening) ook wel eens door deze of gene als contant geld naar zichzelf toegeharkt. Dat is net wat anders dan je in de eerste klas van de accountantsopleiding leert.
Laten we het de bank/belegger vragen die de pakweg 25 jaar oude voormalige KPMG-kantoorkolos bij Amstelveen financiert. Zit u nu in de problemen, of is dat vastgoed door hoge huren vrijwel afbetaald? Is er nog toekomstwaarde en dus marktwaarde, of niet? Is er een programmatisch probleem, of ook een financieringsprobleem, of helemaal geen probleem?

(Anno 2014 zien we ineens 10-tallen oplossingen voor kantoren – véél meer dan alleen maar die eeuwige jongerenwoningen. Ik ken zelfs een bank die zich inzet voor de sloop van een groot kantoor en in ruil daarvoor een vastgoedvolume wil realiseren van 40% van het huidige volume)

Leren we wat van deze drie voorbeeldige vergelijkingen?
Als je een stukje vastgoed daadwerkelijk hebt afgeschreven in de zin van afbetaald, dan is de waarde níet nul. Programmatisch en technisch heb je nog steeds in theorie waarde in je hand. Ga na wat die waarde is.

Soms veel waarde. Als dat vastgoed nog een prima toekomst heeft, dan is het mooi dat je geen of maar een beperkte financiering hebt lopen. Sloop je en gooi je daarmee dit vastgoed weg, dan gooi je waarde weg. Beleg je dat vastgoed-met-toekomstwaarde met een nieuwe financiering (als een soort geld-tap), en stop je dat in plezier of zorg, dan betaal je de korte termijn met in de toekomst nog te verdienen geld. Daar kan je hele grote vraagtekens bij zetten.

Soms geen waarde. Soms heeft dat vastgoed geen toekomstwaarde meer, en dan hopen we dat je écht hebt afgeschreven en dat er geen financiering meer loopt. Auto’s gaan naar de sloperij, ijskasten en magnetrons worden netjes afgevoerd en gerecycled, verwijderingsbijdragen zijn voor apparatuur heel gewoon geworden. Sloop van onbruikbaar vastgoed ziet er netter uit dan langdurige leegstand. Kunnen de ideeën daarover nu eindelijk vertaald worden naar werkende afspraken?

Altijd geldt, voor nieuw én oud: financiering past naar de maat van een reële gebruiks- en toekomstwaarde, en lang geld (balans)en kort geld (bedrijfsvoering) moet je goed uit elkaar houden.
Dat wisten en weten we best, en het is daarom met voorsprong de belangrijkste les van de financieringsgedreven vastgoedbubble.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s