Retail over de grens

(juli 2014)

Een vakantie naar andere streken en andere gewoonten zetten je weer op scherp als het gaat om retail. Was ik eerder redelijk positief gestemd over de kleinere Franse steden (zie  de blog ‘in geouwehoer is het slecht zaken doen ), deze keer deel ik mijn indrukken over Scandinavië. En opnieuw kunnen we daarvan leren als we een denkstap naar eigen land durven maken.

Algemeen 042Denemarken, Zweden en Noorwegen staan misschien wel dichter bij Nederland dan genoemde Fransen. Op twee punten verschillen ze indringend van Nederland: de bevolkingsdichtheid is schokkend laag – en het is er een stuk kouder. Beide verschillen hebben betekenis voor de retail.

Stedelijke gebieden
Grote steden en stedelijke gebieden kan je zo over Nederland leggen. Toch is er een verschil. Waar wij over de stadsrand heen het Groene Hart en de Utrechtse Heuvelrug zien liggen, hebben ze in Scandinavië meteen extensief platteland en verpletterend veel natuur. Stockholm, Oslo en Kopenhagen doen het goed in het rijtje ‘metropolen van de 2e orde’, en steden als Götenborg, Bergen, Malmö en Arhus laten zich goed vergelijken met grote steden als Den Haag, Utrecht, Maastricht en Groningen.
Andere landen, dus andere winkels – maar toch goed vergelijkbaar. Ook daar is de charme van de binnenstad herontdekt, ook daar zie je gentrification van de 19e eeuwse ring. Het winkelpatroon is langs die twee lijnen verkaveld. In de city meer formules en beleggersgeweld, net daarbuiten eigenzinnige winkelformules en veel eigen winkels.
Ook zie je dat de winkelcentra in de naoorlogse ring 1950-1975 zich herschikken. De kleinste stripjes en verhuringen zijn net als hier problematisch maar er komen vaak andere functies terug (services, horeca, woning, kinderdagverblijf). Rommelig – maar wat is daar op tegen?! Net een stap hoger in de winkelhiërarchie zie je prima buurtcentra met 1 of 2 grote kruideniers en 10 tot 15 zaken en zaakjes daaromheen.
Is daar markt voor? – ja hoor, net als in Amsterdam. Kijk maar eens naar de Van Boshuizenstraat: dat buurtcentrum verandert mee, er wordt geïnvesteerd, het heeft toekomst.
Spannend is het lot van de stadsdeelcentra – daar én hier. Moeten die niet tóch indikken?! Hier hoor ik de zorg van de beleggers, dat begrijp ik, het zijn hún beleggingsverhikels – maar zijn ze niet inderdaad een maat te groot? Maar hoe zit het met de flexibiliteit van die dingen?!

Kleine en middelgrote steden
Zeg maar Assen, Deventer, Gouda, Helmond. Ook dat heb je in die landen, met het verschil dat zo’n stad dáár meteen het middelpunt is van een regio zo groot als bij ons landsdeel Noord. En dan wonen er bij ons nog zo’n 200 mensen per km2 in ‘ons’ noord – in Scandinavië zijn dat er in de meer geciviliseerde delen 20 tot misschien 60 mensen per km2.
De steden daar zijn absoluut de moeite waard. Meer centrumstad dan in Nederland, waar je om de 30 km zoiets hebt. Meer geconcentreerd – minder aanloopstraat, altijd wel een overdekt complex (logisch: koud in de winter), net zoveel terrassen als wij 15 jaar geleden hadden. En met de duim in de lucht: 20% minder vierkante meters. Maar absoluut gezellig en enerverend en een bezoek waard. Met een maatje kleinere steden, zeg Meppel-Tiel-Enkhuizen-Venray, is het hetzelfde. Compacter, 20% minder meters, maar de moeite waard.
Als het bij ons die kant op gaat – meer geconcentreerd, wat lagere huren, voldoende gevarieerd – wat is dan het probleem?! Het pad er naar toe vraagt hier en daar inschikkelijkheid, maar het eindresultaat is goed.

Het platteland
Het platteland is daar een factor 5 tot 10 of 15 keer zo leeg. Neem Groningen en Drenthe, en houdt Beilen en Bedum als grote plaatsen. Wat groter is moet worden weggedacht. Dat is leeg hoor, en dan heb ik het nog niet eens over noordelijker streken. Weet overigens dat de postorderfunctie van de vroegere groothandels, gewoon via een grote bagageruimte in de regiobus,lang belangrijk is gebleven in die landen. Internet heeft vooral díe functie vervangen.
Het platteland is er de afgelopen 30 jaar gewoon op vooruit gegaan. Je hebt er om de 30 kilometer een middelgrote supermarkt met spullen die ze daar vroeger niet hadden. Met een beetje mazzel kan die supermarkt zijn gekoppeld aan een dorp met 3.000 inwoners, en dan krijg je er maar zo 5 tot 10 winkels bij. En wat kleine horeca. Ander dorp, ander land, andere functie – maar als je dat allemaal wegdenkt is zo’n dorp goed vergelijkbaar.
In Noorwegen heb je het wonder van de beleggingsdoos. Een onooglijk gebouw, parkeerplaats eromheen, binnen 1 of 2 kruideniers plus 10 zaakjes – lekker droog en warm. Je komt ze op de gekste plekken tegen, ruimtelijk-kwalitatief moet je je ogen sluiten. Soms kan je binnen een straal van 30 kilometer niet meer dan 3 of 5 duizend mensen dromen. Nul grondkosten, lage bouwkosten, hoge stookkosten, en opvallend weinig personeel.
Een soort dorpsplein, als werker óf als bezoeker kom je tenminste de deur uit. Leuker dan postorderen of internetten.
Dat gevoel moeten we even vasthouden.

Terug naar Nederland
Het echte wonder lijkt het volgende: hoe lager de bevolkingsdichtheid, des te meer meters retail. Hoe zit dat? In een stedelijke omgeving kom je in Nederland al gauw op 3500-5500 inwoners per km2. Afhankelijk van omvang, functie en identiteit tel je 1,2 tot 1,4 m2 retail per bewoner. Bij een plattelandsgemeente met een centrale kern is dat toch anders. Met 80 tot 160 inwoners per km2 zie je méér retailmeters – met een grote variatie: 2,2 tot 2,8 m2 per bewoner.
Daarmee is niet gezegd dat de overmaat op het platteland zit. De omzet per vierkante meter, en daarmee de waarde van het vastgoed, is de grote variabele. En vergeet het thema ontmoeting/dorpsplein niet!

De grootste lawaaimakers rond overbewinkeling zijn de grote beleggers – die zien steeds minder ruimte voor grootschalige beleggingsclusters. De grootste slachtoffers zijn de oudere retailers met een eigen zaak als pensioenbelegging – die waarde is vaak meer dan gehalveerd.
De grootste hoop bieden de nieuwe retailers, de mensen die durven, die instappen op slim overeengekomen huren, geen vast personeel hebben, eigen formules bedenken – in stad én dorp. De grootste bewondering verdienen de zittende ondernemers die erin slagen mee te bewegen met de nieuwe en steeds wisselende vraag. De grootste boefjes zijn de vastgoedjongens die ijzerenheinig hun huren hoog houden, leegstand creëren en niks met retail of met de stad hebben.

Als Scandinavië elementen bevat van onze toekomst, dan is het wel dat het inderdaad met minder meters kan. Dat is maatwerk, dat verschilt per plek en per stad of dorp. Soms hoef je misschien zelfs niks te doen.
Het fijne bericht is dat die Scandinavische steden en dorpen absoluut de moeite waard zijn. Interessant is het compacte karakter, met behoud van variëteit en toch een goed voelend straat- en terrasleven. Ik ruik in de gewone steden en dorpen lagere huurprijzen en een grote prijsvariatie – anders kan die mix van formules, die ik in die gewone Scandinavische centra zie, niet.
De beleggers moeten niet opveren bij dat woord ‘compact’. Een compacte stad is wat anders dan een beleggingsdoos. De herontwikkeling van het centrum van Scheemda – rondom een plein – doet recht aan het dorp. Die rare ‘opgetilde’ passage die het schitterende centrum van Schiedam bijna heeft gemold dus níet. Terwijl de regio Rijnmond en de stad Schiedam zo’n historisch charmecentrum prima kunnen hebben!

Wees groots, kijk verder dan je eigen belang in het lopende jaar, kijk verder dan je eigen winkeldoos of winkelstraat. Als retailers én als belegger. Heb plezier in je vak en in je business.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s