Waar willen mensen eigenlijk wonen?

(juni 2013)

Moet je kijken naar waar men zegt graag te willen wonen? Moet je kijken naar waar we beleidsmatig willen dat men gaat wonen? Of moeten we kijken naar waar mensen daadwerkelijk gaan wonen? Ik doe het even met die laatste gegevens!

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????We zagen al eerder dat het CBS bij zijn forecasting een beetje last lijkt te hebben van beleidswensen. Waar landsdeel West pakweg 50% van de totale bevolking telt, zou de groei voor 75% dáár plaatsvinden. Best een opvallende gedachte voor wie weet dat landsdeel West de afgelopen 60 jaar zijn aandeel in de bevolking zelfs íets heeft zien teruggelopen. Zie mijn eerdere blog over de noodzaak scenario’s te maken (februari 2013).
De Atlas van Gemeenten lijkt van de soort die kijkt naar voorkeuren van mensen. We leerden uit eerdere Atlassen dat mensen houden van historische steden en dat steden het beter hebben dan dorpen. Maar zien we die voorkeuren ook – kwantitatief vertaald – in de echte wereld terug?

De laatste Atlas leert dat ook groen van belang is. Verder zie je dat de noordvleugel van de randstad hartstikke populair is, dat de zuidvleugel het heel erg moeilijk heeft, en dat Alphen aan de Rijn en Amstelveen het walhalla zijn. Zo waarderen mensen de woonkwaliteiten, dát zijn de plekken waar het gebeurt – als je ze ernaar vraagt.
Voor je het weet versterken de polls van Atlas en de sommen van CBS elkaar. Mijn idee: als je mekaar napraat moet je zéker terug gaan naar de feiten.

Meten van de wensen
Ik heb eens gekeken naar de gerealiseerde en dus échte keuzes van mensen. Dat doe ik aan de hand van verhuisbewegingen, en ik kijk met een scheef oog naar huizenprijzen. Mijn veronderstelling is dat mensen vooral ergens gaan wonen als er economisch wat te doen is; daarbinnen kijken ze wat de leukste plek is, en dat ‘leuk’- dáár kan je over praten. Groen, water, voorzieningen, cultuur?
Sommige gemeenten hebben het probleem dat er wél werk is, dat het er hartstikke leuk wonen is, maar er wordt niet zoveel gebouwd. Gevolg: onzekere migratie die mee schommelt met de bouwmogelijk-heden, en hoge prijzen in alle segmenten van de woningmarkt. Amstelveen, Haarlem en Leiden zijn klassiekers in deze groep.
Hoe het met de waardering voor Alphen aan de Rijn zit, begrijp ik niet goed. Met iedereen zie ik dat deze middelgrote plaats slim ligt temidden van de werkgelegenheid in de grote steden rondom. Lekker in het groen, goed voorzieningen niveau. Staat het daarom in de top 10 van de Atlas? Maar hoe zit het dan met de woningprijzen (verhoudingsgewijs laag) en het migratiesaldo (steeds negatief)? Is het wel écht zo populair?!

Noordvleugel en Zuidvleugel
Van de Atlas en van het CPB/CBS weten we dat de Noordvleugel het een stuk beter heeft dan de Zuidvleugel. Voor Utrecht/Amersfoort geldt dat zeker: zeer veel positieve migratie in de 8 jaar tot de recessie, maar dat halveerde overigens in de 4 jaar daarna. Bij het stadsgewest Amsterdam is dat net anders: tot de recessie al positieve migratie zij het minder dan Utrecht/ Amersfoort, maar vanaf 2008 zetten het stadsgewest Amsterdam én de stad zelf er qua migratie goed de sokken in. Recente analyses laten zien dat Amsterdam vooral scoort op de markt van expats (naast Brussel, Frankfurt, Kopenhagen enz.) – en juist wat minder sterk op de binnenlandse markt. Utrecht, Haarlem en Leiden gelden een beetje als Amsterdam op die internationale markt, maar pakken toch ook een rol – vooral Utrecht – op de binnenlandse markt.
In de Zuidvleugel moet het allemaal minder goed gaan. Toch?! Welaan, de prijzen zijn er lager dan in de Noordvleugel maar verder gaat het er prima. Het stadsgewest Den Haag scoort qua migratie zelfs beter dan de Noordvleugel, en heeft sinds de recessie extra snelheid gemaakt. De Rotterdamse regio had het de 8 jaar vóór de recessie moeilijk met veel vertrekkers, maar daarna (recessie!) gaat het er hartstikke goed met een betekenisvolle positieve migratie. Recente analyses laten zien dat de Zuidvleugel vooral  een belangrijk ticket is op de binnenlandse markt,  naast een traditioneel maar kleiner accent op de expat-markt.

West en de rest
Dit verhaal kan – met Statline op mijn scherm – nog veel langer. Inderdaad, de Brabantse stedenrij en de Gelderse steden doen het stabiel redelijk tot goed, en Zuid- Limburg zit in de lift sinds de recessie. Zwolle en stadsgewest Groningen doen het al met al redelijk als het gaat om de migratieplus.
Pak je de landsdelen, dan groeien West en Oost in gelijke mate – juist ook als het gaat om migratie. De andere landsdelen noteren sinds de recessie – het blijft verassend – weer een lichte plus in de eerder negatieve migratie.

En krimp dan?
Natuurlijk, er zijn ook regio’s met meer of minder krimp. Dat is níet een verschijnsel op het niveau van landsdelen. Verwar de vraagstukken rond Oost Groningen, Twente en Zeeuws Vlaanderen niet met complete landsdelen, en besef dat de problematiek voor dat soort regio’s totaal verschillend is en dus ook om regiospecifieke oplossingen vraagt.
Wees ook niet zo extreem somber over krimp, alsof we in de Laatste Dagen terecht zijn gekomen. Er is een tijd geweest dat de grote steden op hun kont lagen, met 20% krimp in nog geen 40 jaar. Blijf nuchter, grijp in waar het moet.

In de grote massa zie je dat mensen grofweg gemiddeld op een vergelijkbare manier over Nederland blijven verdeeld. De leefstijlen verschuiven vaak, maar op de totalen van de bouwinspanning maakt dat niet zoveel uit.
Als het dus gaat om de omvang van het programma en van de totale bouwinspanning: daar blijven de verhoudingen grosso modo hetzelfde. Het gaat wel stap voor stap trager, dat is al 25 jaar zo en dat gaat nog 25 jaar door. Harde omkeringen en veranderingen liggen niet voor de hand.

Bij leefstijlen zie je dat er wel eens grote verschuivingen zijn. Zo is de binnenstad en zijn 19e eeuwse ring vanaf ca. 1995 ook een plek geworden voor gezinnen in de modale tot zeer bovenmodale hoek. Kijk, dáár moet je rekening mee houden. Een antwoord op die vraag moet je overigens niet alleen zoeken in de nieuwbouw, maar ook in aanpassingen van al het bestaande (woningen, openbaar gebied, voorzieningen.
Als het dus gaat om de kwalitatieve invulling van het programma, blijf dan – samen met de Atlas – kijken naar de trends. Reageer daarop, met de juiste bouwinspanningen en het juiste voorzieningenniveau. En blijf denken in verschillend denkbare wegen én uitkomsten: in scenario’s. Voor je het weet zie je gezinnen maar weer zo voor suburbia kiezen. Blijf bij de les!

(Deze blog werd eerder gepost op het linkedinplatform Wikistedia)

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s