Zorg in de knel door vastgoed

(september 2014)

Dat zorg een vastgoed-probleem kan veroorzaken is al lastig. Omgekeerd is nog veel lastiger: stel dat vastgoed een probleem dreigt te worden voor de kwaliteit van de zorg…

SSW-largeIn de wereld van maatschappelijk vastgoed is het een reëel issue. Als we de kosten van vastgoed en activiteit optellen, en we willen bezuinigen: waar wordt dan op bezuinigd?! Voor je het weet zijn de kosten op vastgoed onomkeerbaar, en wordt op de activiteit bezuinigd. In mijn blog #op zoek naar de goede bouwstenen wees ik al eerder op deze ongepaste omkering.
In de zorg dreigt hetzelfde – als we niet oppassen. In deze blog loop ik het zorgvastgoed langs aan de hand van een paar standaardvragen. Reken maar dat er problemen zijn.

Is er een kwantitatief probleem?
Velen vrezen leegstand van gebouwen die niet meer nodig zijn. Is die vrees terecht?

In de Verpleging&Verzorging/V&V (ouderen) zeker niet. Op de middellange termijn van 15 tot 30 jaar hebben we zelfs meer plekken nodig, heeft het CBS eerder uitgerekend (september 2013). Dat heeft te maken met de grote leeftijdscohorten stokoude mensen die er aan komen. Al blijven die langer gezond, in de laatste 3 jaar zijn er tóch problemen. Het CBS denkt dat anno 2035-2040 het aantal benodigde plekken voor zware zorg misschien zelfs 20% hoger ligt.
In de Geestelijke Gezondheids Zorg/GGZ ligt het vraagstuk meer genuanceerd. Er zijn al veel mensen de wijk in gegaan, maar dan in een 24/7 situatie (beschermd wonen). Veel locaties in het bos zijn de laatste 20 jaar al omgecat in fraaie en bijzondere woonlocaties. Er komen er nog een paar aan, maar dat trucje kennen we dus al. Nieuw is wat we eventueel in de wijk moeten doen. Dat is opnieuw geen kwantitatief probleem, want die mensen wonen er dus al. Maar zijn die gebouwtjes wel voldoende geschikt voor zelfstandig wonen en lichtvoetiger begeleiding?

Is er dan een kwalitatief probleem?
Zijn het wel de goede gebouwen die we nu hebben staan – uit een oogpunt van zorg en/of zelfstandig wonen?

In de V&V zijn de plekken van 20 m2 bij de eerste klap extramuralisering (vanaf 1990) veranderd in plekken van 30 tot 45 m2. Nu we ons definitief gaan richten op zwaardere problemen (ZZP 4 plus, dus fors op weg in dementie en/of zwaardere somatiek) dan kan je je afvragen of die woonoplossingen wel passend zijn. Hoe vaak zal een cliënt in zijn eigen appartement zitten – en hoe vaak in een gemeenschappelijke ruimte? Dat verschilt natuurlijk heel sterk, maar in de voorraad uit 1990-2010 zit vaak onvoldoende variatie.
Het is aannemelijk dat de V&V in de toekomst heel veel verschillende bouwkundige oplossingen nodig heeft. Denk aan clusters van doorgaans 30 tot 90 plekken, opgezet naar de maat van de onderliggende zorgvraag, én naar de maat van de financiële inzet van rijksbegroting, verzekeraar en cliënt. Super grote clusters horen bij de oude oplossingen, die de zorg door die grote schaal buiten de samenleving vormgeven.

De GGZ (ook GZ) staat op een kruispunt.
De afgelopen decennia zijn er aan de ene kant mensen de wijk in gegaan – in een 24/7 formule van beschermd wonen – die bij nader inzien misschien beter af zijn in een klassieke meer besloten oplossing. Cliënten én hun ouders laten dat vaak dringend weten.
Aan de andere kant zijn er ook mensen blijven hangen op de laatste instellingsterreinen (hospitalisering aan twee kanten?), en blijven mensen steken in beschermd wonen (luiheid aan twee kanten?). Dáár zit de ruimte voor extramuralisering. Mensen worden niet weggestuurd, maar worden meer verantwoordelijk voor eigen leven en krijgen dus minder begeleiding (van 24/7 naar 8/7 of 1/7).
Tenslotte de ‘ziekenhuis’ capaciteit. De meeste mensen met een ernstige psychiatrische aandoening wonen, leven en werken thuis. Soms gaat het mis en moet weer een nieuw evenwicht worden gevonden. Het idee is steeds meer dat de opname-tijden – net als bij fysiek ongemak – veel korter kan, tot aan poliklinische opnames en begeleiding thuis.

Noem het niet meteen een kwalitatief probleem – maar je moet wel aan de slag wil je goed met je cliënten omgaan. Met verhuisbewegingen (iedereen op de juiste plek) kom je er niet. Hier en daar zijn investeringen dringend nodig.

Er is in ieder geval een financieel probleem
Besef dat de meeste locaties óf relatief nieuw zijn, of niet al te lang geleden ingrijpend zijn gerenoveerd. Allemaal het resultaat van de eerste ronde extramuralisering. We starten dus met gemiddeld zeer hoge kapitaallasten, redelijk afgedekt door de Awbz.
Een aanpassing en dus investering om kwalitatieve redenen (van intra- naar extramuraal, of naar een ander passend intramuraal zorgconcept) is vastgoedtechnisch en exploitatietechnisch eigenlijk idioot. Hoe verdien je dat ooit terug nu de dreiging bestaat dat het vastgoed door lagere huuropbrengsten moet worden afgewaardeerd?!

Zou er in de V&V goed zijn afgeschreven gedurende 10 tot 20 jaar, dan zou een passende huur volgens de Huurprijzenwet misschien nog wel lukken. Maar vastgoed gaat steeds minder over vastgoed en een passende afschrijving, en veel meer over vreemd vermogen en een beetje eigen vermogen. Daar tegenover staat dan de theoretische waarde van vastgoed, en die is vooral ingegeven door de inkomsten uit huur. Bij toepassing van de Huurprijzenwet wordt dat een stuk lager. Bovendien zal de belegger/verhuurder met de verhuurdersheffing te maken krijgen. De lagere huur wordt dan nog eens met 15% afgeroomd.
Tenslotte de algemene ruimten. Bij extramuralisering is daar maar in beperkte mate dekking voor. Door een andere inzet (verhuur voor zorgfuncties, verhuur voor buurt- en ontmoetingsfuncties) kan dat maar deels worden opgelost.
Samengevat: door extramuralisering gaan instellingen er vaak 20% tot soms 40% terug in huurinkomsten. De belegger heeft dan toch écht een probleem. Die zal op zijn balans fors moeten afwaarderen. Is er dan wel voldoende eigen vermogen?!

In de GGZ is het verhaal redelijk vergelijkbaar. De lastendruk op de instellingsterreinen valt nog wel mee. Meer problematisch is een deel van de locaties in de wijk. Vaak vrij nieuw of tegen te hoge prijzen ingekocht, en dus hoge kapitaallasten. Vaak ook plattegronden die zich niet heel makkelijk laten ombouwen.

Kortom: de beoogde verandering in de zorg stuit op problemen in de vastgoedfinancering.

Wat te doen met deze eenmalige kosten?!
Dit is een pittig transitieprobleem. Om van de ene naar de andere situatie terecht te komen moeten we stap voor stap investeren en stap voor stap een vastgoedfinancieringssysteem ombouwen. Wel beschouwd is dat een eenmalige last zoals je die vaker ziet bij een reorganisatie.
Zonder enige twijfel is er wel eens sprake van individuele verwijtbaarheid: een zorginstelling die stomme dingen heeft gedaan. Maar de hoofdzaak is dat het systeem verandert. Awbz (de wetgeving) en het College Bouw (de bouwpastoors) bepaalden de dure plattegronden en de wolk aan vastgoed/vreemd vermogen/verwachte opbrengsten.
Het rijk verandert nu de regels, en heeft daar uit een oogpunt van adequate en efficiënte zorg goede redenen voor. Maar er moet wél iets gebeuren om de ombouw naar andere geldstromen en financieringen fatsoenlijk te organiseren. De huidige staatssecretaris moet zich herinneren dat dat in de volkshuisvesting óók is gebeurd, bij de zogeheten verzelfstandiging van corporaties.

Als bij iedere grote reorganisatie is er sprake van eenmalige kosten. Rijk, zorgkoepels, individuele zorgpartijen en vastgoedpartijen moeten daarover in gesprek gaan. Zonder te moraliseren (het is jóuw schuld), zonder tot in details te gaan. Eén grote beweging, waar echt dringend behoefte aan is.
Een eenmalige, generieke versterking van het eigen vermogen kan zich goed verhouden tot de structurele bezuiniging.
Voorkómen moet worden dat de zorg in de knel komt door vastgoedproblemen.

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s