4 manieren voor gebiedsontwikkeling

januari 2016

In 2012 kwam ik langs 4 bedrijfsterreinen die sterk verschilden in aanpak. Dat was verfrissend, want 20 jaar geleden had je die variatie niet. We zijn nu 3 jaar verder. Ik wil iedereen aanmoedigen deze 4 plekken te blijven volgen: welke ontwikkeling gaat het beste, en in hoeverre is dat terug te voeren op de aanpak?

tempelhof_luftOverheid als visionair
Rond de Floriade van Venlo gold een visie gestuurde aanpak van meer dan 1000 ha. De overheid was initiator, het bedrijfsleven dacht mee. De overheid investeerde – in het Floriadeterrein, in infrastructuur en een paar verwervingen.
Visie-sturing klinkt beloftevol, zeker als de termijn heel erg lang is. Je moet er dan voor zorgen dat de visie kenbaar is aan de markt, en dat de publieke kosten niet te ver vooruit lopen op de baat. De overheid is hier initiator en inspirator. Zaak is dat de markt instapt met risico dragende investeringen. Maar in dít geval zijn juist de publieke kosten-aan-de-voorkant hoog, in strijd met de beginselen van visiesturing. Waarom nou toch? Als het later eventueel goed komt zullen overigens anderen dan de overheid de mééste baat binnenhalen.
Laten we deze plek niettemin blijven volgen en onderzoeken.

Producent als ontwikkelaar
Lang geleden kocht de Venlose coöperatie van tuinders-met-een-veiling een stukkie heide. Die kosten hebben ze meteen afgetikt, dat lag indertijd op de plank. Pakweg 70 jaar later kwam die heide perfect te liggen aan de 21e eeuwse infrastructuur.
Door de lokale coöperatie is een agro-befrijsterrein ontwikkeld. Nederlands en Duitse producenten en handelaren hebben er hun plek binnen een profiel waar de coöperatie-exploitant scherp op stuurt. Verderop zie je op de Maasoevers kassen netjes in de volgorde van Thaise Wokgroente staan: van kas naar veiling naar eindproduct en distributie.
Vaak zijn de grote kruideniers bepalend voor wat en hoe er geteeld wordt en tegen welke prijs. De producent zit onder in de keten en heeft weinig macht. Hier lijkt de tuinder/producent/ gebruiker de baas van de keten, wat een mooie omkering lijkt.
Ook deze observatie vraagt om geduld en onderzoek.

Overheid als grondexploitant
De slimme grondboer zit pal op de hartslag van de markt – maar je kan er ook naast zitten en geld verliezen.
De helft van de Kleefse Waard in Arnhem is van de overheid, is leeg gesloopt en gesaneerd met een bescheiden basis-infrastructuur. In 2012 was die plek nog leeg, op een producent na die kort na ons bezoek failliet ging.
Je hebt een stuk grond, een beleidsvisie en een marktbeeld. Je staat langs de weg en vraagt aan langskomende ondernemers: pssst, stukje grond? Die ondernemers rekenen dan: ik moet een stukje grond kopen, bouwen…dat wordt echt financieren. Heb je bedrijfsmatig armlengte voor die financiering? Welke bank wil met mij meedoen? Vaak loopt die ondernemer door
De kans is groot dat deze grondexploitatie financieel een zeperd wordt. De startkosten zijn hoog: maak je dat nog wel goed? Laten we ook deze locatie blijven volgen.

Markt partij als vastgoedexploitant
De andere helft van de Kleefse Waard is van een vastgoedexploitant. Er is niks gesloopt, de pijpleidingen zijn blijven hangen, stap voor stap worden de gebouwen opgeknapt – afhankelijk van de belangstelling. De kosten worden beheerst.
Zelfde marktprofiel als de gemeente met zijn grond. Wie hier als ondernemer aan de slag wil, hoeft niet te investeren in grond en gebouwen. Je moet huren, en zien dat je dat terugverdient in je bedrijfsvoering. Dat is een andere positie dan bij kopen. De vastgoedexploitant kan (mee)bewegen, zuinig maar ook positief werken aan een bedrijfscommunity, aan een imago én aan een verhuurresultaat.Het fijne is dat de vastgoedexploitant en huurders er samen belang in hebben om deze spannende plek tot een brandpunt te maken voor innovatie rond circulaire economie en duurzame energie – zie http://www.ipkw.nl/ voor het ultieme denken in ketens.
De positie van de vastgoedexploitant is anders dan die van de grondexploitant. De laatste is in aanzet de man van hit & run, waar de vastgoedboer een blijvend belang heeft. Is dat misschien een idee voor bestaande bedrijfsterreinen, die een belegger/investeerder/exploitant binnenhalen als basis voor doorontwikkeling en continuïteit?!
Deze locatie moeten we zeker blijven volgen – en we moeten kijken of het model navolging krijgt.

Ik heb intuïtief én analytisch een zwak voor de producent/gebruiker-aan-het stuur en voor de vastgoedexploitant. Ze zijn beide van déze tijd.

Dat we de producent/gebruiker centraal moeten stellen wordt iedereen ingepeperd. Broedplaatsen en moderne werkgemeenschappen zijn daar de ultieme uitdrukking van. Hoe meer eigen verantwoordelijkheid ze krijgen, des te meer succes lijkt er te kunnen worden geboekt. Niet altijd, maar vaak wel zijn dit de incubators voor vernieuwing, trial & error en innovatie.

De vastgoedexploitant voor een groot gebied, die in gesprek met klant en community verantwoordelijkheid neemt voor een breed scala aan aspecten, doet denken aan moderne ontzorgers rond licht, energie en inrichting. Niet altijd, maar vaak wel zit deze nieuwe service-industrie in de hoek van duurzaamheid, klimaatadaptatie, circulaire economie en cradle-to-cradle.

De toekomst zal ons leren.