Leegstand of lekker veel ruimte?

(maart 2014)

Leegstand is een woord dat vaak gepaard gaat met een lichte paniek. Er staan vier winkels leeg! De school heeft een lokaal over! Opgeteld tot het niveau van heel Nederland is er zelfs héél véél leegstand. Dat geldt voor kantoren, bedrijven, winkels – en sinds kort horen we dat het ook speelt bij maatschappelijk vastgoed.

tempelhof_luftMaar wat ís leegstand eigenlijk? Kan het zijn dat leegstand ‘niet erg’ is, of zelfs ‘wenselijk’?
Het meest verwarrende voorbeeld is misschien wel dat Franse dorpje in de Bourgogne. De Credit Agricole houdt daar drie ochtenden kantoor in een verder ongebruikt pandje aan de Rue de l’Eglise, het restaurant is open van donderdag tot en met zondag en de Salle des Fetes achter de kerk wordt 20 keer per jaar gebruikt.
Is dat leegstand, is dat erg?!

Met deze vergelijking stuiten we op de omstandigheid dat Nederland verhoudingsgewijs zuinig is als het om ruimte gaat. We zijn niet ruimhartig met vierkante meters. Als een pand een tijdje leeg staat gaan onze vingers tintelen en willen we aan de slag. Leeg – dat kan toch niet?!
Nederlanders zijn knieperds, ons bent zûnig.

MaastrichtLAB
Maastricht zette nog vóór de financieringscrisis het pad in van herbezinning. Er is een streep gezet door heel veel plannen, en er is afgeboekt. Om toch vooruit te komen is Maastricht LAB opgezet. Van de gemeente, maar op afstand van de gemeente.
De mensen van Maastricht LAB zijn als een soort Gideonsbende op zoek naar andere manieren van ontwikkelen. Ze schrikken niet van een beetje leegstand en zoeken private partners en initiatiefnemers om de bestaande leegstand te lijf te gaan. Een andere bestuursstijl. Als houvast hebben ze een kaart die laat zien waar (welke plekken, welke gebouwen) leegstand ongewenst wordt gevonden. Met die kaart in de hand weet je óók welke leegstand je wél moet aanvaarden.
Op 21 februari jl hield MaastrichtLAB een “Biënnale Leegstand en Herbestemming”. De plek waar we zaten illustreerde de richting die we op zouden kunnen gaan. We zaten in een voormalige Timmerfabriek aan de rand van de historische stad, en die fabriek telde maar zo 5000 lege vierkante meters. Toch zag ik een bar, een zaal, en een loze tweede laag onder een shed-dak – lekker warm. In de Timmerfabriek hadden we dus onze Biënnale, onder dat shed-dak was ruimte zat voor losse werkgroepen, en ’s avonds was er een popconcert/feest. Ik dacht: wanneer spreek je van leegstand?
Programmatisch gezien gaat het prima met die fabriek als er ieder jaar 25 muziekfeesten zijn, 10 dikke borrels, 3 tentoonstellingen, 4 werkconferenties als onze Biënnale en in de zomer een of ander ‘zomerkamp’ voor kids uit de binnenstad. De stookkosten maak je goed door op de dichte kanten van het shed-dak, georiënteerd op het zuiden, zonnepanelen te zetten.
Volgens mij heb je dan een stukje industrieel erfgoed dat hartstikke goed meedoet in de moderne maatschappij.

Anders denken
Vastgoed financieel maxi- of optimaliseren is heel iets anders dan een ruimte behouden en gebruiken. Denk aan dat Franse dorp, dat is toch goed zo? Hoezo niet-optimaal, hoezo leegstand? Mijn huis is elke week 5 keer 10 uur onbewoond en staat 7 weken per jaar helemaal leeg – dat is toch ook normaal?!
Leegstand kan ons leren om meer ontspannen met ruimte om te gaan. We moeten onszelf letterlijk meer ruimte bieden. Een leuke lofty werkplek van 90 m2 als uitvalsbasis voor een 2-mansbedrijf is OK. Een brandweerkazerne als woonplek voor twee huishoudens: niks mis mee. Een voormalige tramremise die 8 uur per week open is voor handwerklessen en vrijdag en zaterdag als crea-winkel fungeert – fijn.
Extensief ruimtegebruik, daar krijgen we met die leegstand eindelijk ruimte voor!

Leegstand kan ook aanleiding geven om de tijd te nemen.
Geduld, niet meteen slopen, niet meteen piekeren en rekenen en zoeken. Leegstand is nodig om een markt zijn werk te laten doen. Heb geduld en droom niet meteen allerlei creatieve broedplaatsen en studenten bij elkaar – die vraag raakt ook een keer ‘op’. Denk breder. Er zijn al 10-tallen kinderdagverblijven in lege winkelpanden, huurappartementen in lege verzorgingshuizen, cultuur in oude bedrijfshallen, werkruimten in oude scholen, verzorgingshuizen in lege scholen en ateliers in lege gymzalen.
Soms zal je slopen. Gun jezelf ook eens een grasveldje, wat lucht, een boom en een bankje.

Natuurlijk zijn er ook problemen
Leegstand kan natuurlijk vervelend zijn. Financieel kan er een probleem zijn voor de eigenaar. En de leefbaarheid kan in het geding komen.

Financieel heb je een probleem als er sprake is van nieuwbouw uit de laatste 10 jaar – dus hoge kapitaallasten. Financieel heb je ook een probleem bij hoge exploitatielasten – denk aan een oude en ongeïsoleerde gymzaal van 50 jaar oud met een krakkemikkige kleed / douchegelegenheid.
Financieel heb je géén probleem als je de kosten aanvaardbaar vindt en je neerlegt bij de onrendabele top – dan schrijf je af. Financieel heb je ook geen probleem als de kosten (kapitaal- én exploitatielasten) laag zijn.
Soms is afboeken onvermijdelijk. Soms is tijdelijke exploitatie vrijwel onmogelijk. En soms sta je echt voor de vraag of je moet slopen. Zonder helder toekomstperspectief is een aangeharkte plek beter dan een gebouw in verval.
Wie verlies neemt schept ook ruimte. Er zit vaak echt niks anders op.

De leefbaarheid is in het geding als leegstand zich midden in de samenleving voordoet, in een woonwijk of dorp. Als daar een school of winkelplint leegstaat, dan zal dat ‘hinderen’ en is dat een probleem – zeker als er sprake is van vandalisme. Is er ander gebruik denkbaar, meer of minder extensief? Als er géén perspectief is, geen weg naar ander gebruik, dan kan slopen een oplossing zijn.
Voor ouder vastgoed is die maatregel financieel makkelijker dan voor nieuwer vastgoed. Voor de leefbaarheid is slopen, bij gebrek aan perspectief, altijd beter dan verval.
Niet alle leegstand is een leefbaarheidsprobleem. Kantoren aan de rand van stad, winkels in aanloopstraten, daar is leegstand van 30% zelfs passend. Beleggers hebben zo ruimte om flexibel in te spelen op de marktvraag, en ondernemers en huurders hebben ruimte om eens wat uit te proberen in de markt. Dat vraagt om een combinatie van flexibele contracten, matige huurprijzen en … relatief veel leegstand.
Zelfs een school met wat leegstand is misschien wel minder een probleem, maar vooral een prachtige kans om zonder nieuwbouw toe te werken naar een integraal kind centrum.

MaastrichtLAB en vele anderen zijn de verkenners. Met harde keuzes, met geduld, met wat duwen en trekken én met creativiteit bij publieke en private partijen komt er in 20 jaar vast een oplossing. Gun jezelf de tijd en de ruimte; gun jezelf en anderen héél veel meer vierkante meters dan eerder gebruikelijk was.

(deze blog is samengesteld uit bijdragen aan het platform Bouwen voor Sociaal, zie ook http://www.bouwstenenvoorsociaal.nl/?q=Wegwerken%20overmaat)

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s