Teveel sturing in het ruimtelijke domein

(mei 2014)

Wanneer krijg je het beste product: als er een tekort is, of bij een overschot? Sta je aan de vraagzijde, dan kies je voor het overschot. Dan kan je tenminste kiezen; en eventuele nieuwe spullen moeten goed, onderscheidend én goedkoop zijn. Sta je aan de aanbodzijde, dan kies je voor het tekort: dan kan je altijd je spullen kwijt, tegen een hoge prijs. En wat doen we in het ruimtelijke domein?

tempelhof_luftRecent pikte ik in een overheidsstuk deze zin op: “De woningmarkt functioneert beter als er een gering woningtekort is.” Die zin past in een lange traditie in het woningbouwbeleid: laten we zuinig zijn met ruimte. Dat we daarmee de aanbodzijde in de kaart speelden, prijzen omhoogdreven en standaardproductie in de hand werkten: het zij zo.
Al 20 jaar praten we erover dat het anders moet – vraaggestuurd bouwen! – maar sturen op een tekort zit ons in de genen gebakken.

Ruimte en markt
Ruimtelijk beleid en de markt zijn niet altijd goede vrienden. In de wet is het overigens wél goed geregeld: concurrentie mag geen beletsel zijn voor het tegenhouden van een bestemming. Toch doen we dat. Voormalige en actuele wetgeving bevat steeds elementen rond beleid, programmering en onderbouwing. Die geeft ruimte voor spooky gedachten als zou een tekort toch eigenlijk best goed zijn voor een markt.
Wanneer functioneert de woningmarkt goed? Als verhuizingen makkelijk kunnen worden gerealiseerd; als het mogelijk is zonder veel omwegen je kwalitatieve woonwensen te realiseren. Zo bezien is het vooral handig om een overschot te hebben: liever 3% dan 1%, en op regionaal of landelijk niveau misschien zelfs 5%. De prijzen komen dan wellicht wat lager te liggen, maar dat is het belang van vragers. Stijgende prijzen zijn niet per definitie te duiden als een goed teken – voor de markt of voor de economie. Ja, voor grondeigenaren, aannemers en mensen met ongelukkige hypotheken zijn hoge prijzen het walhalla waar ze op hopen.
Heb ook het geduld om problemen uit te zitten, leegstand kan verschillende achtergronden hebben, voorkom te snelle conclusies. Was Zeeuws Vlaanderen enige tijd een tot droefheid stemmende uithoek van de nationale woningmarkt, de Belgen hebben er inmiddels hun weg gevonden. Binnensteden waren ooit plekken waar je liever niet woonde, en Zwolle heeft na 1900 heel lang stilgestaan. Is allemaal goed gekomen.

Veel deelmarkten
Zorginstellingen zijn ook zo’n precies-pas markt. Een stadshotel met halfpension-aanbod kan goed draaien bij een 75% bezetting; een verzorgingsinstelling daarentegen komt al in de problemen als de bezetting onder de 90% zakt. Dat ligt niet aan die instelling, maar aan de veel te precieze sturing aan rijkszijde – op aantallen, op kwaliteitseisen, en op financierings- en afschrijvingsmodellen. Kan dat hotel wellicht meebewegen met veranderingen op de markt, een instelling heeft daar moeite mee gegeven die bezettingseis.
Toch zullen die gebouwen nog een tijdje meemoeten, heb ook hier geduld. Verspeel ze niet, pas op voor kapitaalvernietiging. Over 15 jaar hebben we ze per definitie weer nodig, ook als zorgvragers nóg langer thuis blijven wonen. De echte verouderingsgolf komt er nog aan, de vastgoedvraag gaat vaak niet over sluiting maar over (soms langdurig) tijdelijk ander gebruik.

Bedrijfsruimte, kantoorruimte, winkelruimte: daar is zeker sprake van een overschot, maar dat is voorlopig vooral vervelend voor de banken en voor degenen met een grote vastgoedportefeuille. Dit zijn 3 deelmarkten die bij uitstek project- en financieringsgedreven zijn, en gek genoeg zijn we in het ruimtelijk beleid voor deze deelmarkten heel toeschietelijk geweest. Even een stop/tenzij op nieuwbouw is zo gek nog niet.
Je ziet overigens prima kantoorconcepten bij 70% verhuur (wat is daar verkeerd aan? altijd ruimte beschikbaar!), en een aanloopstraat mag best 15-20% leegstand kennen (als er maar spannende dingen gebeuren!). Laat de markt (eigenaren, financiers, vragers) verder vooral breder nadenken, of het nu gaat om sloop of om ander gebruik.
Daar komen mooie en belangrijke dingen uit voort, van studentencampus (Diemen) via 21 eeuwse woonconcepten-met-service voor 20-ers en 40-ers (Apeldoorn) en deelkantoren (waar niet?) naar 21e eeuwse bedrijfsverzamelgebouwen (Van Nelle, Rotterdam). Zo zie je maar weer dat een overschot voor de vraagzijde zo gek nog niet is. Ruimte voor nieuwe markten en ideeën!

De overheid past afstand
Asjeblieft nóóit sturen op een tekort, dat jaagt de prijzen omhoog, doet de vragers tekort en is de dood in de pot voor flexibiliteit.
En als er een fors overschot is – en dat ís er op deelmarkten: wees ruimhartig voor nieuwe ideeën, en stuur ook dán niet teveel.
Laat sturen op ruimte nooit het excuus zijn voor de claim dat de overheid er over gaat en dús altijd gelijk heeft. Kies een andere bestuursstijl. Ga het debat aan, help initiatiefnemers, durf anderen gelijk te geven – waarom ook niet?!

(Deze blog is eerder gepost op het linkedinplatform Economie&Ruimte)

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s