Die arme voorraad vroeg naoorlogse koopwoningen

(februari 2013)

Als ik van huis naar de trein loop passeer ik appartementencomplexen uit de periode 1955-1965. Prima plek, dichtbij het station en tegen het oude centrum aan. Ik zie dat die keurige appartementen regelmatig ‘te koop’ staan. Dat heeft me aan het denken gezet. En dat leidt tot een tegendraadse suggestie!

P1000345De prijs van die appartementen: tussen de €110.000 (60m2) en €140.000 (75m2). Ik ken hun geschiedenis niet. Misschien waren het eerst beleggerswoningen die later zijn uitgepond; misschien was er vanaf het begin een fors aandeel koop. Ze staan in Zutphen, keurige appartementen. Niet de bovenkant van de markt, maar zeker niet de onderkant.
Vanuit de SEV is aandacht besteed aan dit soort woningen. U weet wel, die vroeg-naoorlogse voorraad eigen woningen die wellicht in de exploitatieproblemen komt. Ooit gekocht, niet meer van deze tijd qua wooncomfort, en onvoldoende investeringskracht bij de individuele eigenaar of de VVE. Is dit het probleemvastgoed van de toekomst?
Gedacht vanuit het vastgoed als fysiek ding is dit een terechte vraag.

Maar: is dat wel de goede of enige vraag?

Ik ben eens gaan nadenken vanuit de markt. Zo’n appartement is prima te betalen tegen de genoemde prijs. Maar je zit wél 30 jaar vast aan financiering, en wie zegt dat je op het gewenste moment kan verkopen? Je hebt tzt wellicht andere ruimtewensen, of je wil verhuizen naar Venlo. Is kopen dan wel de beste optie? Wat is de gemiddelde bewoningsduur van deze appartementen? Wil je dat risico van koop nemen? Eígenlijk zijn dit naar marktpositie huurwoningen.Dat roept bij mij de herinnering op aan een campagne rond de eeuwwisseling van Aedes: is kopen wel de goede optie voor jou – en voor deze plek, voeg ik er aan toe. Huren is verstandiger!

Overal in Nederland hebben we een tekort aan huurwoningen met een maandhuur tussen € 700 en € 900. Dat heeft een lange geschiedenis. Laten we dat de invloed van ‘de niet altijd gelukkige overheidshand’ noemen. De markt is voor een groot deel weggebleven uit de markt voor middeldure woningen. In de ons omringende landen is dat écht anders.

Voor wie zouden dat soort middeldure huurwoningen dan zijn als we naar de markt kijken? Neem eens de huishoudens met een min of meer stabiel jaarinkomen van €35.000 – €40.000: kopen is dan tricky, dus waarom zou je dat risico aangaan? Of mensen die niet voor altijd en eeuwig gebonden (willen) zijn, eerst in Zutphen wonen en daarna naar Amersfoort en vervolgens Schiedam trekken. Of mensen die in de eerste 10 jaar van hun werkend bestaan weg willen blijven uit vaste verplichtingen, al hebben ze een aardig inkomen en goede vooruitzichten. En wat te denken van 60-ers met twee woonplekken?! Voor al dát soort mensen is die middeldure huursector. Een héle grote markt.

Toen ben ik gaan nadenken vanuit de beleggers – zowel particulieren met €10 tot € 25 mln. op de bank, als institutionele beleggers die behoefte hebben aan een brede basis van rustig belegd vermogen. Schoorvoetend komen ze de markt van het nieuwe vastgoed op. Vooral nieuwe grondgebonden woningen in de prijsklasse € 150.000 tot € 200.000: de niet verkoopbare koopvoorraad die wél wordt gerealiseerd als huurwoning. Met een huurniveau vanaf € 850 per maand.

Graag attendeer ik beleggers op een andere voorraad. Kies precies naar object en locatie, maar er is reden om ook bestaande woningen op te kopen (!). Met een BAR van 5 tot 6%. Koop in voor even onder de ton tot 30% meer, breng die woningen bij de tijd, en wees de exploitant van een safe renderende vastgoedportefeuille. Marktconform. Een gat in de markt – € 700 tot € 900 maandhuur – is gedicht! Dan moeten we wél af van ingewikkelde huurregulering, via WOZ-waarde of dat aloude puntenstelsel.

Huiseigenaren blij, huurders blij, beleggers blij, pensioengerechtigden blij. Met een keurig vast rendement.
Een andere beweging dan minister Blok droomt: niet méér eigendom, maar méér huur. Zo wil de markt dat (?!).

(eerder gepost op linkedin site Platform 31 )

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s