Huren is zo gek nog niet

(augustus 2013)

Starters en doorstromers verkiezen huren bóven kopen. Het aantal verhuizingen in en naar de koopsector is minder dan de helft van dat in de huursector. Dat constateert het CBS als vaste trend van de afgelopen drie jaar. De afgelopen 20 jaar was dat andersom, kopen had haast ieders voorkeur. Zegt dit nieuws wat over de recessie, of worden woonkeuzes weer meer rationeel?

P1000345De gekste situatie doet zich voor in Amsterdam. Wie daar een beknopt koopappartement zoekt heeft keus te over. Maar zoek je in de middeldure huur (tussen € 680 en € 900), dan heb je een zaklamp nodig. In de koop heb je, tegen lagere maandlasten, op hele aardige plekken een passend alternatief voor te dure huurwoningen
Dat klopt voor het gevoel niet. Maar zo is het wél gegroeid. Welke kant moet het nou toch weer op?!

Nederland is in de 90-er jaren in de koop-modus terechtgekomen. Huren was iets van ‘sociale huur’. Kon je méér betalen, dan kócht je liever. Het voelde de afgelopen 20 jaar ideologisch fijner om je geld aan de bank te geven dan aan de verhuurder. Arme verhuurders.

Huren is altijd een reële optie geweest
Huren is in veel situaties vooral verstandig. Dat heeft een beetje met leeftijd te maken, maar vooral met leefstijl en levensfase. Al kán je misschien kopen: wie zegt dat je langer dan 5 of 7 jaar in Amsterdam, Zutphen of Breda blijft wonen? Waarom zou je een waarde- en schuldrisico lopen? Houd de lasten maar voorspelbaar, en houd verhuizen maar gemakkelijk. Huren dus. Of je nou veel geld heb, of wat minder.
Dat was ook de strekking van een campagne van Aedes rond de eeuwwisseling. Deze verhuurclub zei: leg je niet vast! Er zat ook wel een beetje wanhoop in, want het wás tegen de mode in.
Maar anno 2013 geeft de markt toe: eigenlijk is huren zo gek nog niet. De slinger gaat terug.
Of is het toch de recessie? Een klein beetje. Maar niet meer dan dat.
Nederland komt stap voor stap weer in evenwicht.

Maar waar zijn die middeldure huurwoningen dan?
We missen die huurwoningen overigens wél, hoor, vooral in de middeldure huur is het aanbod minder dan mager.
In de 90-er jaren is de middeldure huursector uitgepond door grootschalige verkoop van het beleggersbezit. Ook woningcorporaties verkochten een deel van hun woningbezit, waar dat – naar lokatie en naar kwaliteit – beter had kunnen doorgroeien naar de middeldure huur.
In de nieuwbouw deden corporaties en beleggers niks in de middeldure huur, hoogstens wat voor ouderen. Meteen cashen, zoals bij verkoop, voelde beter dan een rustig en veilig rendement als belegger. Met, nota bene, in potentie een bonus bij verkoop na 15 tot 25 jaar. Maar nee, dat was niet aantrekkelijk, we zaten toen in de waan van het snelle geld.
Die middeldure huur missen we dus. In alle buitenlandse provinciesteden – ik laat de metropolen maar even buiten beschouwing – zie ik aanbod in de eerder genoemde prijsklasse.
Laten die landen en die mensen zich gelukkig prijzen.

Toch maar aan de slag als beleggers
Ruimte op de markt, dus ruimte voor initiatiefrijke beleggers. Bijvoorbeeld in de voorraad. Eerder schreef ik daar al een blog over: omzetting van koop naar huur. Echt: het is een interessant beleggingsoptie, in de voorraad én in de nieuwbouw. In Gelderland zijn er in 2013 veel ideeën en initiatieven over vrije sectorhuur. Is dat een nieuw begin?
Een portefeuille goed gepositioneerde huurwoningen is de moeite waard. Heel wat beter dan een grote portefeuille van verkeerd gepositioneerde huurwoningen die je ivm te behalen rendement in hoog tempo moet verkopen – zoals het WoningInvesteringsFonds.

Op zoek dus naar beleggers in middeldure huurwoningen. Een belegging met brave en zekere rendementen, waar leden van pensioenfondsen naar snakken. Ook privégeld, dat het nu vaak moet doen met 2 tot 4%, kan maar zo een plek vinden in de range van 4 tot 6%.
Welkom op een markt die stevig kan groeien. De markt vraagt er om, zie de signalering van het CBS. De markt, dat zijn de mensen die een huis zoeken. En die hebben in heel veel gevallen geen behoefte aan een koopwoning. Waarom zouden ze?

(Deze blog is eerder gepost op de linkedin site van Platform31/KEI)

 

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s