Huren of kopen als realistische woonkeuze

(mei 2015)

De Nederlandse woningmarkt is altijd al bijzonder geweest. Dat komt door de ongelukkige manier waarop de overheid ingreep in zowel de koop- als de huursector. Tussen huur en koop is een soort ‘zwart gat’ ontstaan. De laatste tijd lijkt het erop dat het gat kleiner wordt: je ziet weer goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen. Zullen we eindelijk een volwassen markt krijgen?!

P1000345Kopen is prima als je heel zeker weet: daar en in die woning wil ik een hele tijd wonen, en ik kan het betalen inclusief alle risico’s en kosten die bij eigendom gelden. Huren is prima als je van zekerheid houdt – geen gedoe over waardeontwikkeling en onderhoud – én als je niet heel zeker weet hoe lang je ergens wil wonen. Het zijn twee verschillende manieren van wonen.
In Nederland ligt dat anders. De huursector is voor mensen tot aan modaal, en de koopsector is voor de mensen met meer inkomen. De huursector is in prijs gedrukt door subsidiëring en huurprijsregels. De koopsector is in prijs opgejaagd met fiscaal gestuurde financieringsruimte.

Tussen huur en koop gaapt een gat. Rond en even boven modaal is niks te koop of te huur. En als je in welke levensfase dan ook een tijdje in Den Haag of Tilburg wil wonen, dan is het moeilijk een passend aanbod te vinden.

Beleggers hebben het in de gaten
Al langer weten we dat er te weinig huizen zijn met middeldure huren, zeg tussen 700 en 850 of misschien zelfs 1000 euro per maand. Dat is geen hogere wiskunde, dat kan je met eigen ogen zien. Je kan het ook verklaren. Dat gat zit er omdat de middeldure huursector tussen 1985 en 2005 is uitgepond.
De buitenlandse beleggers hebben dat gat gezien. In 2013-15 kochten ze grote portefeuilles op (rond de ton per woning), die het perspectief boden om direct boven de sociale huurgrens een redelijk rendement op te leveren. En vooral: een goede functie te vervullen op de woningmarkt. De volgende stap wordt in 2015 en later gezet: er worden vele honderden miljoenen klaargezet voor nieuw te bouwen middeldure huurwoningen.
Die middeldure huursector lijkt er gewoon te komen. Graag zie ik nog wat extra’s.

Mijn eerste wens is dat corporaties een rem zetten op de verkoop van huurwoningen. Het is verstandig om – in plaats van verkoop van huurwoningen – gericht te kiezen voor upgrading naar middeldure huur. Resultaat: goed voor de woningmarkt, en goed voor de bedrijfsvoering van corporaties.
Mijn tweede wens is omgekeerde uitponding: goedkope koopwoningen omzetten naar huurwoningen. Denk eens aan koop-serviceflats: die horen toch in de middeldure huur thuis?! Ik ken wel meer van dat soort complexen. Daar zijn interessante vastgoedfondsen voor op te bouwen, zoals je rond de eeuwwisseling envelopjes van 20 tot 50 miljoen euro had in Duitse (!) middeldure huurwoningen. Waarom geen envelopjes met Nederlandse woningen?!
Mijn derde wens is: graag ook nog écht goedkope huurwoningen, tussen de 30 en 45 m2. Die woninkjes zijn er zat, nou nog de prijs omlaag. Daar ligt een taak voor woningcorporaties met kleine woningen en voor eigenaren van vrijkomend zorgvastgoed. Kruip niet richting maximaal redelijke huur, maar zoek juist positie ergens tussen de 300 en 500 euro.

Niemand zit te wachten op een hele grote huursector waarvan de huren zonder uitzondering tussen de 500 en 700 per maand bedragen.
Iedereen verlangt naar een grote differentiatie naar grootte en kwaliteit, met huren tussen 300 en 1200 per maand.

Nou nog de koopsector
Begin deze eeuw werd al geconstateerd dat er een gat zat tussen huur en koop. De overvloedige financiering zorgde ervoor dat de relatieve onderkant van de koopmarkt werd opgetild, buiten het bereik van velen. Wie meer verdient krijgt bovendien verhoudingsgewijs meer rente terug
De crisis heeft wel een paar goede dingen gedaan. Er zijn heel veel meer goedkope koopwoningen, echt niet alleen in de krimpgebieden. En aan financiering worden van rijkswege grenzen gesteld. Maar pas nu wel op, ook met beperkende financieringsregels kan je helemaal de verkeerde dingen doen. Je kan het gat verkleinen – of vergroten.

Het gat vergroten. De ruimte voor financiering verklein je naar max 80% van de onderliggende waarde, zoals sommigen bepleiten. Dat klinkt misschien wel verstandig, maar zeker is dat starters en mensen met inkomens rond en even boven modaal het kunnen schudden. Koop is dan voor 35plussers én voor de happy few: éénderde van de huishoudens.
Dat is jammer. Bijvoorbeeld voor een huishouden dat 30.000 tot 35.000 verdient en zich graag verbindt aan een stad, buurt, dorp of woning. Die moeten bij zo’n 80% grens noodgedwongen kiezen voor een huurwoning. Huur: 650 euro per maand, en elk jaar huurverhoging.

Het gat verkleinen. De financieringsgrens naar 100% – bestaand beleid – is OK en van een verpletterende logica. De overdrachtsbelasting zou je kunnen afschaffen, en de hypotheekrenteaftrek kan je stapsgewijs naar een “vlakaftrek” van ca 35% brengen. Dat geeft ruimte voor een meer reële prijsopbouw.
Dat huishouden dat ik net noemde, gezegend met gouden handjes, kan zich dan met verstand een koopwoning van 150.000 gunnen. Die kost na aftrek 450 euro per maand plus een reservering voor onderhoud. Dat is logischer dan die huurwoning.
Ook de koopsector verdient een grote differentiatie in kwaliteit en in prijzen. Van één ton tot heel veel meer.

Huren en kopen mogen geen cake walk zijn met onmogelijk hoge, ongelijke en bovendien bewegende treden. In een evenwichtige markt zijn het gelijkwaardige alternatieven voor verschillende manieren van wonen.
De mensen met de laagste inkomens zullen inderdaad alleen kunnen huren. Een zorg voor de overheid, zoals dit sociaal grondrecht is geformuleerd in de grondwet.
Alle andere mensen zullen binnen zekere grenzen kunnen kiezen – hoe lang wil ik hier wonen? wil ik mij verbinden met deze stad of regio? hecht ik aan eigendom of aan vrijheid, verantwoordelijkheid of zekerheid, risico of voorspelbaarheid?
Alle verleidingen en alle hindernissen zijn weggenomen.

(deze blog werd eerder gepost op de linkedin-stek van Platform 31)

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s