Over waardebehoud en stedebouw

(september 2014)

Kenners van stedebouw in na-oorlogs Nederland kunnen moeiteloos aanwijzen in welke stedebouwkundige traditie een wijk is gebouwd. Veel moeilijker is het om een voorspelling te doen over waardebehoud van een wijk. De buurt die we nu zo waarderen, of waar we in 1960 zo trots op waren: doen die het nog wel goed in 2040?

P1000345Midden 1990 zag je de 30-er jaren bouwstijl terugkomen. Een initiatief van ontwikkelaars, die heus goed ruiken wat de markt wil. Een paar jaar later las je dat velen meenden dat de bloemkoolwijken de probleemwijken van de toekomst zouden zijn. Eenmaal in de 21e eeuw zagen we retro-elementen in opzettelijk dorpse en stedelijke woonmilieus, die verwezen naar het tuinpad van mijn vader en Ciske de Rat – ook een uitvinding van ontwikkelaars en stedebouwers.

Heeft retrobouw een voorsprong?
Dat was een bericht van zomer 2014, en het kon worden bewezen: retrobouw levert per m2 woongenot 14% meer waarde op. Tja, denk ik dan, dat kan vast worden gemeten. Het is een sterk opkomende mode die al een tijdje aanhoudt, en we hebben nu een paar honderd duizend retro-woningen staan die in de markt van nu gretig aftrek vonden.
Retrobouw heeft dus nú even een voorsprong. Maar is dat in de toekomst ook zo? Laat ik uitleggen waarom ik denk dat dat genuanceerder ligt.

De retro-stedelijke opzetjes in Arnhem, Amersfoort en Helmond missen wat in een écht stedelijke omgeving bepalend is voor je motief om er te willen wonen: een stil stedelijk plekje, maar om de hoek een bakker, een gym, een filmhuis, een kroeg. Reuring! Waarom zou ik die stedelijke dichtheid dulden zonder al die dingen die mede de kwaliteit bepalen?!
Die nieuwe wijken zijn dus niet stedelijk, maar iets anders. Maar wat? Zeker is dat ze dicht en stenig zijn – dat spreekt vanzelf, stedelijk nietwaar. Maar ze liggen op suburbane plekken. Nú vindt iemand die straatjes wel leuk – maar verhuis je over een paar jaar niet met alle liefde naar een naastliggende suburbane buurt met meer openbare ruimte en grotere tuinen?

Veel buurten met retro-Haagse en retro-Gooise en retro-Harense 30-er jaren-‘look’ lijken op het niveau van de individuele woning te kloppen. Maar op het niveau van de wijk of buurt? In de wijken van toen staat de voorgevel van de overburen op 20 tot 30 m1, en je achterburen zitten op 30 tot 45 m1. Dat is met die nieuwe buurtjes wel anders!
Die hebben een dichtheid/fsi zonder weerga: 0,6 ipv 0,25 (in vaktaal), kleine pokkenachtertuintjes, smalle straatjes. Zo stenig als ik weet niet wat. Wat moet je met een woning van 550 m3 op een kavel van 200 m2?!
Misschien verhuis je na enige tijd toch naar een naastliggende suburbane buurt van ouder datum, zeg 20 tot 40 jaar oud. Die buurten met wat duurdere huizen in een ruimere opzet, met meer tuin, zichtgroen en buurtgroentjes, doen het over 10 of 20 jaar misschien wel beter dan hun opvolgers vanaf 1995.

Dat weet ik zo net nog niet, van die voorsprong
De neo stijlen van tweede helft 19e eeuw, de tuinsteden van 1910 – 1930 en de retro stijlen van rond 2000, zijn van hetzelfde laken een pak. Modes of stijlen – kies het woord dat u prettig vindt – aangestoken door aanbieders, ontwikkelaars, architecten en stedebouwers. Die oudere wijken liggen overigens wél op een andere plek, dicht bij het centrum en de voorzieningen.
Het probleem zit niet in retro, maar in functies; in dichtheid en in ligging. Het zit hem dus vooral in stedebouw en functiescheiding – niet in de architectuur. De tuinen zijn te klein, het zichtgroen is vergeten en de buurtparken zijn geklonterd langs een ontsluitingsweg of zelfs een rijksweg.
Prima, dus, die retrohuizen – maar balen over de vaak matige stedenbouw na 1995 (zie onder oa #verlangen naar ruimte)

Of retro die meerwaarde van 14% behoudt op middellange termijn? Ik ben er niet zo zeker van. Hetzelfde geldt voor alle Vinex-wijken vanaf 1995: meer gevarieerd dan alle wijken daarvoor, maar zo genadeloos dicht. Mooie en grote huizen, twijfelachtige stedebouw, vaak een Amerikaans aandoende extreem-suburbane en onverbonden ligging. En heel droevig: géén aandacht voor de ruimtelijke en technische functie van water en groen – dé kracht van stedebouwers uit de pre-Vinex-tijd.

Maar wat dan met al die andere na-oorlogse wijken?
Er is helemaal niks mis met stijlen of modes. Maar pas op met de veroordeling van de waarden van een tijdje terug.
De bloemkoolwijken zijn dierbare wijken voor de bewoners (wel een beetje onderhoudsgevoelig voor gemeenten…). Ruim, goed gespreid groen, beetje chaotisch, goede voorzieningen. Geen idee waarom dat de probleemwijken van straks zouden worden. Misschien zijn er wel wat probleemcomplexen, maar dat is iets anders dan de hele wijk. Voor starters en jonge gezinnen is het een interessante optie: betaalbaar, en dichter bij de stad dan de Vinexwijken. Die tegendraadse trend is er dus écht.
Nou ja, dan kom je dus bij 1950-1970. Kijk, dat is dus vakwerk. Dat hoef ik zeker niet aan stedebouwers uit te leggen. De woningtypologie is onvoldoende gedifferentieerd, kan je zeggen. Maar in zo’n wijk kan je als kind prima spelen, je kan er in de zomertijd een fijne avondwandeling maken of rondje rennen, en langzaamaan komen de voorzieningen in een nieuw evenwicht – voldoende dicht bij huis. Zolang je de stempels en de structuur handhaaft, kan zo’n wijk met chirurgische ingrepen meegaan met de veranderende tijd.
De bloemkoolwijken van tussen 1970 en 1990 hebben concurrentie: in diezelfde tijd zijn wijken gerealiseerd onder regie van stedebouwers met een harde voorkeur voor platte daken. Die wijken hebben vaak knetterharde en maatloze zichtlijnen en een paar veel te grote, onveranderbare bouwvolumes. Dat zijn plekken waar ík bezorgd naar kijk. Kunnen deze wijken wel meebewegen met veranderende vraag?

Ruimte voor optimisme
In 1975 lagen de oude binnensteden er verlaten bij. Niemand wilde er meer wonen, de auto’s wonnen, maar een paar mensen bleven hangen. Dat was een verpauperingsproces van decennia. De stad was bijna opgegeven.
De stad heeft zich weer herpakt. Echte stedelingen in álle sociale klassen zijn teruggekeerd, genieten van de voorzieningen, de drukte, de stille plekken – en ze hebben vaak geen auto.
Dat is in een halve eeuw gebeurd. Was dat met zekerheid voorspelbaar?!

Prima om te zien dat je de tijd kunt aflezen aan de gebouwde omgeving. Ik stapte laatst uit de trein in Dordt, en stuitte daar meteen op zo’n schitterend begin 80-er jaren gebouw met veel metsel- en maatwerk en wat betonnen lateien.
Dat was tóen, en dat is goed. En hoe het met waardering van bouwstijlen en –bouwperiodes gaat? Veel meer dan een best guess is er niet te krijgen.

(Deze blog is gebaseerd op mijn inbreng in een discussie in Vastgoed Nederland, waaraan ook Hans Hartman, Frank Helsloot, Gerda Blom, Peter van der Toorn, Johan Hesselink en Jan Versteeg meededen. Dat was een fijne discussie!)

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s