Wensdenkers en vastlopers

(november 2013)

Beleidmensen, marketeers, ontwikkelaars en beleggers spelen kleine-jongetjes-voetbal. Modieus denken, vastgeroeste ideeën, verkeerd begrepen onderzoek: misverstanden en vastlopers zijn er volop. Mijn pleidooi? Blijf in gesprek met de eindgebruikers. Een open deur, ja – maar dat is toch uitnodigend?!

P1000345Een inzicht dat ik laatst mocht ophalen uit de krant was het volgende. Professionals (en politici, topmanagers, topwetenschappers) kunnen in hun eigen vak moeilijk uit hun vastgeklonken rails komen. Onbedoeld vallen ze daar steeds in terug. Zodra ze over een ander vak búiten hun professionaliteit mogen meepraten, dan komt hun creativiteit veel beter tot bloei. Dat is een psychologisch dingetje, naar het schijnt.
Dus géén pleidooi tegen professionaliteit; wel een wake-up rond de inzet van je professionaliteit.

Ouderen wonen het liefst in een modern appartement
Daar hebben we een deel van die overvloed aan appartementen van 5 tot 15 jaar oud aan te danken. Daar staan er veel van onder water, uiteindelijk gekocht door rond 30-ers.
Weet je wat het is met ouderen? Dat zijn nét gewone mensen, hun vraag is nét zo gevarieerd als die van andere leeftijdsgroepen. Ouderen blijven het liefst op hun eigen plek wonen; hun zorg is de nabijheid en bereikbaarheid van voorzieningen. Stedelijke ouderen denken daar anders over dan ouderen op het platteland.
Dat moeten we niet oplossen langs de lijn van ‘wonen’ maar langs die van ‘zorg en ondersteuning’.

De vraag naar stedelijk wonen is héél groot
Geen sprake van: buiten de randstad is het een nichemarkt. Daarom is bijvoorbeeld het Sfinxterrein in Maastricht veel groener en minder dicht, en is het – ondanks de goede tijden van toen – traag en stapsgewijs ontwikkeld. Anders dan Java-eiland ca in Amsterdam: veel dichter en hartstikke snel gebouwd. Wist u dat een huisje-zonder-tuin in de historische kern van kleine provinciesteden een moeilijk product is?!
Heel veel mensen komen graag in binnensteden – maar er echt wonen?!

Herstructureren móet
Dat zeggen we vaak, en dan bedoelen we dat we gaan slopen en herbouwen en vooral een paar nieuwe woningen bouwen voor ándere buren (rijker, beter opgeleid). Wim Derksen laat op zijn blog zien (091113) dat bijvoorbeeld de Afrikaanderwijk een prima plek is voor nieuwkomers die een goedkope plek zoeken. Oók vanuit die wijk vindt sociale stijging plaats. Wat is nu eigenlijk het probleem?
Niet de woningen, in aanzet zijn goedkope woningen prima. Het probleem is wellicht dat sommige bewoners vast komen te zitten, geen sociale stijging kennen. Soms is dat níet erg, soms wél, soms kan je ondersteunen en uitdagen met onderwijs en werk. Dan moet je niet ingrijpen in het wonen, maar je moet met die mensen aan de slag.
Derksen confronteert ons met de veronderstelling dat we herstructureren omdat we liever geen armoe zien. Als je armoe verdunt over alle wijken, dan zie je het niet. Maar je lost ook niks op.

We moeten starterswoningen bouwen
Bouwers zeggen: starterswoningen worden tenminste verkocht. Beleidsmensen zeggen: die hebben we al in de voorraad. Klopt die discussie wel?
Bedoelen we met een ‘starterswoning’ niet gewoon een wat kleinere en goedkope koopwoning? Dat zijn volgens mij prima koopwoningen voor 30-plussers met een portemonnee van even boven modaal. En het woord ‘modaal’ zegt het al: daar zijn er veel van, dus je kan je óók veel (nieuw) aanbod veroorloven.
En starters? Die gun ik een gezonde huursector met snel beschikbaar aanbod tussen de € 500 en €850. Dan zit je niet meteen vast voor 30 jaar.

Babyboomers redden de binnenstad
Dat las ik laatst. Kom op nou, dacht ik. De binnenstad ís er niet voor specifieke leeftijdsgroepen (yuppen, babyboomers of jongeren) of bepaalde huishoudens (wel of geen kinderen). De binnenstad is er voor stedelingen: mensen die er de voorkeur aan geven dat alles wat ze zich wensen nabij is. Een full-service woon- en werkomgeving.
Stedelingen wonen graag in de stad, Nu, straks, vermoedelijk altijd. Zoals anderen graag buiten wonen, of in suburbia.

Zie je wel dat we goedkoper kunnen bouwen?
Dat zeiden we toen er vanaf 2008 goedkoper werd gebouwd. Maar in het echt gebeurde er iets anders. Jazeker, er werd goedkoper gebouwd door bijvoorbeeld minder specifiek en bijzonder te bouwen, en meer te bouwen op basis van bouwsystemen. Maar de grote klapper werd gemaakt door gewoon kleiner te bouwen.
Nieuwe sociale huurwoningen zijn 20% kleiner, en de nieuwe koopwoningen zijn ook gewoon 20% kleiner. Daar zijn prachtige onderzoekscijfers over. Nieuwbouw is goedkoper – want kleiner.
We bouwden een tijdje gewoon een beetje té groot.

We maken er een broedplaats van!
Dat lijkt een creatieve gedachte. Natuurlijk is er meer ruimte voor avontuur dan in de tijd van ontwerpersdwang en projectontwikkelaarsmacht. Maar droom je niet teveel creatieven op willekeurig welke plek. Op een dag zijn de kunstenaars en barrista’s gewoon op. Niet overal zit business in (ander woord voor verdienmodel), en zeker niet op elke plek.
In haar bijdrage op Ruimtevolk (081113) is Caroline Vrauwdeunt een stuk preciezer. Wees avontuurlijk, sla onbekende wegen in, geef jezelf en vooral anderen ruimte, zoek een coalitie met meerwaarde (1+1=3) van eindgebruikers en belanghebbenden.
Gun jezelf een lange termijn perspectief, maar blijf flexibel.

Dát pleidooi, daar draait het om. Weg bij de vaste aannames, kies een andere bstuursstijl, sta open, ga in gesprek, blijf denken, kijk goed, kies bewust – en in samenspraak.

(Deze blog is een combinatie van discussiebijdragen op het linkedinplatform op Ruimtevolk en een blog op het linkedinplatform Wikistedia.)

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s